看图说说：定金、订金、押金、保证金、违约金的区别和增值税处理，下面是左岸上e给大家的分享，一起来看看。

定金不断说说

订金、定金、押金、违约金、保证金到底有什么区别？怎么用呢？下面我们来看图说说~

来源：梅松讲税，税务师、税务大讲堂

给定金怎么要回来

文丨孟律师

编辑丨王天骄

长江日报曾经报道过这样一则新闻，消费者郭女士在汉口越秀地产意向购买115平米商品房一套，被售楼部销售人员虚假宣传行为所蒙骗，缴纳了10万元定金。次日，郭女士现场查看楼盘时，发现预订的二楼洋房光线差，并不是销售员宣传的楼层、房型，南北通透、朝向好，要求退还定金10万元却遭拒。

有些购房者在看中某套房屋之后，由于一些原因不会马上成交。这个时候卖家会要求购房者先交纳一部分的定金作为购买该房屋的诚意金，然后再约定个合适的时间来进行交易。

但是在房地产交易的过程中，因为定金而引发的纠纷案件有很多，所以购房者交的定金能退吗？什么条件下可以退定金？

买房为什么要交定金？

定金是我们在买卖过程中，买方付给卖方的一笔资金，作为双方交易的债权担保，等买卖双方完成交易后，定金应该做为总价的一部分或者退还给买方。

值得注意的是，根据《担保法》规定，在买卖过程中，买方单方面反悔造成合同中止时，卖方可不退还定金！因为买方造成了违约，需要承担违约责任！如果是卖方单方面违约呢？卖方需双倍偿还给买方，这就是定金罚则！

买房时交多少定金？

根据《中华人民共和国担保法》规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的金额的20％。实际操作中，定金的数额及比例由开发商制定，但缴纳定金的比例一定不会超过总房款的20％。

哪些条件下可以退定金？

1、如果购房者因自己的原因放弃购买此房屋，不来签订买卖合同。这属于受买人一方违约，按照法律关于定金的规定，不履行约定义务一方无权要求返还定金。

2、如果开发商违约，不卖此房屋，那么按照规定，接受定金的一方不履行约定的义务，应当双倍返还定金。

3、如果买卖双方对预售或销售契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的。那么这不能归责于任何一方，属于不可归责于当事人双方的事由，按规定出卖人应当将定金全数返还买受人。

4、有些情况下，购房者本身不想要此房，属于违约行为，按规定不能要求退定金。但也有些人通过在认购书中增加补充协议的方式达到了退定金的目的。

5、对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。

如果您觉得这么说比较笼统，那么我来说一件真实案例，会让您对这些原则有更深的理解。（为了保护当事人隐私，部分细节进行了修改）

案例1：说好的露台使用权不能写进购房合同，定金是否能退？能！

2018年6月6日，张女士与A房地产开发有限公司签订了《房屋认购协议书》，约定张女士以144万余元的价格认购位于惠州市惠阳区某项目9栋2单元202号房。

期间，该项目销售代表就二楼露台的使用对张女士作了一些承诺。23日，张女士按前往销售部与A公司的销售人员洽谈合同签订的相关事宜，但A公司不同意将关于二楼露台的使用承诺写入合同，故双方未能签订正式的《商品房买卖合同》。后张女士向A公司三次发出律师函要求A公司双倍返还定金。双方协商不成，后对簿公堂。

分析此案，根据张女士与A公司销售代表的微信聊天记录及其他电话录音记录可看出，A公司的销售代表曾就二楼的露台的使用对张女士作了一些承诺，在签订认购书之后张女士也一直在与销售代表协商二楼露台的使用如何签订协议，未能签订露台协议是导致合同未签订的一个重要原因。

因此，未能签订合同并不是A公司违约造成的，双方一致同意解除的《房屋认购协议书》的解除原因是基于不可归责于双方当事人的事由造成的。

最后法院判令A公司返还定金。

这个案例属于我们上述提到的可退定金的第三种情况，因为达不成补充协议，合同因为不能归因为双方的原因解除。购房者可以要求开发商返还定金。

案例二：无法办理按揭贷款，购房者退回定金。

2017年4月15日，谈某与B公司签订《认购协议书》，约定由谈某、杨某认购B公司的一套房子。谈某、杨某于当天向被告支付购房定金5万元，后因B公司告知谈某、杨某无法办理银行按揭，二人便拒绝签订正式商品房买卖合同，而B公司拒绝退还定金5万元，双方发生纠纷，诉至法院。

分析此案我们发现该案争议焦点是B公司是否有权没收谈某、杨某的定金，该案承办法官介绍，B公司的销售代表尽管有向谈某、杨某提供置业计划书写明购置约定的房屋需每月供款5300元，但认购协议书中确定的买受人之一杨某1998年出生，是在校学生，无收入流水，根本不可能具备按揭贷款的条件，从买卖双方的谈话录音看，就是由于不能办理按揭贷款产生争议。根据录音内容看，B公司销售代表并未提及曾在签订认购协议书时告知过杨某不具备贷款条件，因此，双方无法签订合同主要是由于，销售代表未对房屋按揭贷款条件进行必要提醒造成。故该公司要求没收定金，不应被支持。

案件经过一审、二审，最终判决解除《认购协议书》，B公司退回定金5万元给谈某、杨某。

案例三：购房合同范本不清晰且显失公平，定金是否能退？能！

2018年1月14日，刘女士与开发商（下简称C公司）签订《认购书》，约定由刘女士购买C公司开发的一处房产，当天，刘女士支付了定金5万元，1月20日，刘女士到C公司处准备签署《商品房买卖合同》时，要求修改部分合同条款，C公司不同意修改，1月25日，刘女士向C公司发函要求其退还定金5万元未果，遂诉至人民法院。

分析此案，我们发现C公司提交的合同范本中的确存在多处“×”以代替具体内容，即双方对于签订正式房屋买卖合同中多处细节没有作出明确约定，合同关于违约金的约定也确有不公。现双方事后对于合同主要条款无法达成一致，故合同最终未能履行属于不可归责于双方的事由。最终法院判决C公司退还定金5万元给刘女士。

这个案例也属于我们上述提到的可退定金的第三种情况，因为双方对合同主要条款无法达成一致，合同因为不能归因于双方的原因而解除。购房者可以要求开发商返还定金。

交购房定金时需要注意什么？

通过上述案例，我们想提醒您的是成交时要谨慎，谨防冲动消费。如果考虑成熟，确定要购买，交定金时也要注意以下几点，免得跳进商家的圈套。

(一)在交付定金时，对定金应当以书面形式约定，既可以订立定金合同来约定，也可在购房合同中设立定金条款来约定。

(二)为避免不必要的麻烦，购房者最好是在签定购房合同后再交付定金。如果房地产商坚持要求先付定金后签合同的，而购房者又决意购买并有足够支付能力的，先付定金也无妨。否则购房者就该掂量掂量。

(三)购房者在支付定金时应懂得，根据担保法的规定，购房定金数额不得超过房价款的20%，超出部分不受定金罚则的约束，只能作为预付款。

(四)约定的定金不宜过多，尤其是在签订认购书时就交付的定金，即使是在签订购房合同时，定金不要超过总房款的20%。

关于定金的法律规定

1、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

2、《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

3、《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

4、《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。

虽然法律规定非常明确，但是实践中我们发现多种情况的发生会导致违约责任的认定具有一定难度，当您在购房过程中与开发商发生了争议无法通过协商解决时，建议咨询专业律师，帮您依法解决定金争议，让您不因为他人的过错而蒙受损失。

文/孟律师（个人微信：18321736187） 申云律师事务所实习律师，擅长解答： 商品房买卖合同纠纷、二手房买卖合同纠纷，房屋征收拆迁纠纷。

申云房产维权律师团，专注个人、集团房产诉讼案件十余年。